Buscando soluciones en conjunto: La experiencia del Mall Outlet La Fábrica

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Con un grave problema de impermeabilización en su cubierta, la que data de 1946, Grupo Patio, inmobiliaria dueña del histórico edificio, probó sin éxito distintas soluciones. Ahora, en conjunto con una mesa de trabajo formada por distintos asociados del ICH, se busca dar una solución definitiva a este inconveniente, en vistas de la futura ampliación del proyecto.

Uno de los desafíos existentes a la hora de enfrentarse a obras de data antigua, tiene que ver tanto con la metodología constructiva, como también, la tecnología aplicada a la fabricación de los elementos que compongan dicha estructura. En este desafío doble, además, debe considerarse el valor patrimonial de la edificación y cómo una intervención -sea reparación, ampliación y otra- puede afectar el sentido de la construcción original.

En ese sentido, la necesidad de buscar soluciones acordes tanto a las necesidades de los mandantes, pero que dialoguen con el entorno constructivo en el que se aplicarán, es fundamental para el buen mantenimiento de este tipo de estructura que, con los años, comienzan a evidenciar fallas en diversos aspectos, entre estos, la impermeabilización de dichos elementos.

La idoneidad de la solución es un factor a considerar en este aspecto, sin embargo, también lo es si dicha solución es aplicable al elemento en cuestión. Ahí, entra en juego la decisión por parte del mandante que, en aras de poner en marcha rápidamente su proyecto, decide por un esquema que a la postre, no resulta beneficioso tanto para la obra como para el mandante, que agrega un nuevo inconveniente al original.

Siguiendo esta línea es que Grupo Patio buscó apoyo en el Instituto del Cemento y Hormigón de Chile (ICH) para abordar la reparación que conforma el techo del Mall Outlet La Fábrica, que se emplaza en las antiguas instalaciones de Manufacturas Sumar, en la comuna de San Joaquín.

El desafío de impermeabilizar un elemento patrimonial

El problema del mandante con la cubierta del Mall es que, por sus años, el elemento presentó filtraciones importantes -en algunos sectores más que en otros- por lo que se hizo necesaria una completa impermeabilización del sector para no afectar al funcionamiento normal del centro comercial.

En ese sentido, Guillermo Ríos, subgerente de construcción de Grupo Patio, comentó que desde la propia inmobiliaria buscaron soluciones para impermeabilizar los techos “y de igual forma, no llegamos a una que fuese la óptima”.

Asimismo, el ingeniero civil industrial y también constructor civil, agregó que “la necesidad de la obra y el proyecto impedía tomarse más tiempo para la ejecución de los trabajos”.

Un aspecto fundamental en el desarrollo del proyecto es el carácter patrimonial de las instalaciones, que datan del año 1946 y que, por lo tanto, están fabricadas con otras metodologías constructivas, muy distintas a las que se utilizan en la actualidad. Por ello, se hizo necesario buscar una solución impermeabilizante adecuada que dialogara con la tecnología constructiva del elemento.

“Intervenir una cubierta que tenía su primer permiso de edificación de los años 35, si mal no recuerdo y que prácticamente tiene 90 años, buscar una solución que lograra la prestación, yo creo que ese fue el principal desafío: meternos en un sistema de cubierta que no se veía en Chile. No se había ejecutado una solución contemporánea en una cubierta de estas características. Eso fue un aprendizaje constante”, subrayó Guillermo Ríos.

En esa misma línea, Jorge Cornejo, arquitecto y jefe de proyectos de Grupo Patio, añadió que “enfrentarse a una obra muy antigua, cuya tecnología ya está extinta y superficies que estuvieron confinadas al medioambiente por todo este tiempo, era inesperado y era una gran interrogante cómo estas superficies, estas bóvedas de hormigón, se iban a comportar una vez conectadas con el medio. Eso y, además, descubrir cuál era la real condición estructural de las mismas bóvedas”.

¿Qué es lo que prima en el análisis de la solución?

La necesidad de poner en marcha rápidamente el proyecto, llevó a que el análisis sobre el sistema de impermeabilización a implementar sobre la cubierta estuviese definido, justamente, por esa premura.

“El análisis del sistema de impermeabilización, la verdad, es que no fue profundo”, comentó Jorge Cornejo. “Lo que se hizo fue buscar a proveedores específicos, obviando al factor hormigón. Por lo tanto, eso generó los resultados que tenemos en la actualidad, que no son satisfactorios y que, por lo mismo, no cumplen con nuestras expectativas”.

En esa misma línea, Carlos Valenzuela, gerente de Mall Outlet La Fábrica, recordó que “se habló desde poner latas sobre la cubierta, y toda la hojalatería, con toda la complicación que tiene en una superficie tan distinta y extensa como esta, y pensamos que lo más simple de aplicar era una pintura que tomara la forma, simplemente por la aplicación líquida que tiene, pero también, siempre con la duda de, como era tan diverso el universo de formas, figuras y el terreno, si funcionaba o no”.

“La anterior cubierta -agregó Guillermo Ríos- tenía rastros de asbesto, por lo que obviamente había que sacarla y entendimos que había que colocar una membrana que sea solidaria con el hormigón para poder detectar más fácilmente la falla y que sea transitable, por temas de mantenimiento y operaciones”.

El gerente del Mall Outlet La Fábrica explicó que en eso han estado desde 2016, fecha en que el espacio comenzó a funcionar. “Hemos estado probando distintas aplicaciones, las que también han ido cambiando en los distintos periodos en que hemos ido haciendo las mantenciones, principalmente”.

Asociatividad con el ICH: Un primer acercamiento

En vista de esta necesidad creciente de encontrar una solución idónea al problema de impermeabilización de las cubiertas, los personeros de Grupo Patio se acercaron al ICH con el objetivo de conformar un grupo de trabajo junto a distintos asociados del Instituto, para así dar con una respuesta definitiva al inconveniente de la impermeabilización de la cubierta.

Para ello, se invitó a los asociados a una visita en terreno a la edificación, para ahí analizar la problemática junto a los representantes de Grupo Patio y en ese espacio, entre todos ofrecer una solución adecuada para la cubierta.

El gerente del Mall Outlet La Fábrica valoró la creación de esta instancia. “Es la primera vez que se hace algo distinto. Normalmente, se llama a un aplicador, se le muestra el problema y él propone su solución que es, de alguna forma, lo que le ha funcionado o lo que sabe hacer. En la actualidad, se hace de una forma distinta: desde el ICH, por una parte, entender al hormigón y luego conocer a distintos fabricantes que nos propongan diversas alternativas”.

“Creo que el realizar esta actividad está en la línea de lo que estamos buscando como Instituto, de ser un articulador de la industria, no sólo generar contenido y conocimiento dentro del Instituto, sino que aprovechar a distintos actores en la industria, que son especialistas en cada una de esas áreas”, subrayó Alfredo Grez, uno de los nuevos directores del ICH.

El también gerente y director de Katemu Chile agregó que, con este tipo de actividades en terreno, se genera “una relación, una conversación con el mandante, viendo las problemáticas que tiene in situ. Te permite ver la materialidad, dónde pueden existir problemas que ellos no vieron que son el origen del problema crítico que tiene. Esta visita en terreno, finalmente, permite educar al mandante para buscar la mejor solución al inconveniente que están presentando”.

Asimismo, Grez destacó que “el hormigón, en sí, interactúa con otras materialidades, las que también sirven para reparar defectos o debilidades propias del hormigón. Entonces, no podemos pensar que este material sólo tiene que relacionarse entre sí, al contrario, se potencia con otras materialidades, como se está haciendo acá, de buscar elementos que sean capaces de impermeabilizar o dejar estanco un techo que es de hormigón”.

Las visiones de los participantes en la mesa técnica

Esta visión resultó compartida por los participantes en la visita a terreno. “Me parece un aporte muy grande del ICH porque como bien dicen, y lo que dice el mandante hoy día, estamos intentando buscar llegar con la mejor solución del mercado y eso le abre la puerta a todos los proveedores, como hoy día estamos aquí varios, a dar su mejor solución, a buscar su mejor solución y el ICH está haciendo un gran trabajo porque al final, está entregando esa solución posible al mandante”, dijo Sebastián Passi, gerente de nuevos negocios y marketing de Euclid Chemical Cave.

El ingeniero civil valoró además la realización de la visita técnica para conocer en terreno el estado de la cubierta de hormigón del recinto. “Cuando uno ve informes fotográficos, informes de terreno que hizo un tercero, ese tercero tiene su visión, pero aquí lo que necesitamos es tener la visión de todos y lo que hemos hecho en esta ocasión, junto a los otros asociados, es ir aportando soluciones entre todos nosotros”.

Una opinión similar manifestó Andrés Barnett, ingeniero civil y specification selling de Sika. “Encontramos que esta fue una muy buena instancia, ya que permitió solucionar problemas no solamente desde la perspectiva del cliente o desde una marca específica, sino de posibles soluciones conceptuales generales para los diferentes problemas que presenta el proyecto en particular”.

“El desafío que un visualiza en el proyecto -agregó Camilo Hermosilla, CEO de Grinder Pisos Industriales– tiene que ver con cómo somos capaces de proponer soluciones técnicas eficientes, en términos de la condición del elemento y al mismo tiempo, garantizar su correcta aplicación y garantía en el tiempo, que es un poco el sentir del mandante”.

Asimismo, el también fundador de Grinder añadió que, para este caso, la visita técnica resultó fundamental. “El hecho de estar in situ en el problema, identificar no solamente las condiciones del sustrato, el elemento, la geografía, el entorno, son elementos claves para poder definir soluciones. Imagínate, aquí estamos hablando que, aparte de las complejidades, de las curvaturas que tiene el elemento, tenemos que también lidiar con algunos impactos externos, que tienen a su vez impactos en las membranas. Entonces, son temas esenciales que uno debe sensibilizar en terreno y que el mandante debe escucharlos”.

Otro de los aspectos destacados por los participantes de esta mesa de trabajo es que, al reunir a todos los actores en una misma visita técnica, el mandante puede establecer de inmediato relaciones futuras para, en este caso, la solución al inconveniente de la impermeabilización de cubiertas.

En ese sentido, Maggirett Pozo, constructora civil y producto manager de Morteros TX, comentó que “se comparten ideas con los otros proveedores que participan en la mesa técnica. Este es un proyecto emblemático así es que, para nosotros, como TX, es muy importante participar en la solución del tema que les aqueja”.

Por su parte, Nancy Soto, gerente de ventas de Grupo TX, destacó que la actividad propiciada por el ICH fuese más allá de la articulación de normas y desarrollos sobre el hormigón. “En esta visita, hay distintos proveedores, aplicadores, lo que se hace provechoso para el mandante ya que, si hiciera esta gestión por fuera, probablemente tendría que ir a cada uno por separado. En cambio, en este tipo de iniciativas, nacen dudas en conjunto que después cada cual puede responder con su solución”.

Siguiendo esa línea, Waldo Uribe, ingeniero técnico comercial de GCP Applied Technologies, complementó que “el mandante mismo está presente, están aquí todos los posibles ofertantes de una buena solución, independiente que ahora es de impermeabilización, pero puede ser también para el tema del hormigón, para el tema del cemento, entonces en estas reuniones, la pregunta que no hiciste tú, la hace otro y la información es la misma”.

Por su parte, Dino Tapia, ingeniero en construcción y gestor de negocios y encargado de instaladores de BASF, añadió con respecto a esta actividad que “finalmente, uno busca saber cuáles son las expectativas reales del usuario y del propietario, principalmente siempre con el concepto del buen construir y de presentar propuestas innovadoras que le den solidez y que le den seguridad en el tiempo a nuestros clientes u oferentes, que participamos en este tipo de proyectos”.

El futuro desarrollo del Outlet Mall La Fábrica

Grupo Patio ya había anunciado la ampliación del Mall Outlet La Fábrica en mayo de 2019, con una inversión cercana a los 32 millones de dólares y que contempla, entre otros, ampliar el número de estacionamientos, la construcción de un centro de eventos, un museo textil una torre de oficinas, un edificio médico y un hotel.

Sin embargo, la pandemia obligó a retrasar toda esta obra. En ese sentido, Guillermo Ríos explicó que estas comenzarán una vez las condiciones sanitarias lo permitan y que, para esa fecha, esperan tener “una solución que nos deje tranquilos, y a nuestro directorio, con lo que se esté aplicando sobre las cubiertas”.

En ese sentido, el crear esta mesa de trabajo y posterior visita técnica al lugar de la obra, resultó fundamental. “Esto generó la propuesta de distintos actores, con distintas soluciones y en diferentes productos, y no sólo un aplicador que maneja una técnica, sino que, desde el fabricante, desde una constructora que puede ver en base a experiencia, en base a distintos productos, situaciones, realidades y hacer un mix distinto de soluciones que se puedan aplicar en este mundo de techo que es tan amplio y tiene comportamientos tan inesperados”, destacó Carlos Valenzuela.

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