Condominios familiares en Peñalolén: Un nuevo concepto para la vivienda social

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Realizando un exhaustivo trabajo en el territorio, Consolida actualmente presenta un interesante concepto para aprovechar terrenos con viviendas precarias y transformarlas en unidades habitacionales sólidas, fabricadas con hormigón armado. Para ello, el uso de moldaje monolítico de aluminio es clave.

Existe un diagnóstico compartido respecto al grave déficit habitacional que existe en el país. Sólo en datos de la Cámara Chilena de la Construcción, CChC, esta cifra, al año 2017, sobrepasaba las 700.000 viviendas, lo que equivale a más de dos millones de personas. De estas, el 58% vive en condiciones de allegamiento y el 42%, en viviendas a mal traer que necesitan reemplazarse.

En este complejo escenario, el desarrollo de proyectos de vivienda social que busquen disminuir esa brecha es fundamental. Asimismo, el que estos se desarrollen en tiempos acotados adquiere importancia vital debido a este déficit y su preocupante tendencia al alza.

Sin embargo, existen al menos dos inconvenientes que ralentizan la ejecución de viviendas sociales. Uno, ya mencionado, es la variante del tiempo. Si bien los plazos de entrega de un proyecto de este tipo se fijan con anterioridad, desde su gestión hasta que la persona llega a habitar su nuevo hogar pueden pasar varios años. El otro inconveniente es, sin dudas, el factor suelo y el lugar donde se emplazan estas obras habitacionales que, en el caso de Santiago, suelen ubicarse en comunas periféricas, alejadas de los polos de desarrollo.

Ante este panorama, los denominados “condominios familiares” que actualmente ejecuta la constructora Consolida en la comuna de Peñalolén, se muestran como una respuesta eficaz ante esta problemática: edificios de hormigón armado de 3 pisos, construidos en paños limitados y ejecutados en tiempos acotados gracias a la industrialización de esta obra con el uso de moldajes monolíticos de aluminio.

Utilizando terrenos de operaciones sitio para una nueva propuesta

Uno de los aspectos que estudió Consolida antes de embarcarse en la edificación de sus “condominios familiares” -edificios de 3 pisos con un departamento por piso de 60 m2- fue la historia misma de la vivienda social y la entrega de terrenos para ello, remontándose a la estrategia de operaciones sitio, impulsada durante el gobierno de Eduardo Frei Montalva y que consistía en la entrega de créditos a pobladores por parte del Estado para así, “adquirir terrenos dotados de urbanización básica: letrinas, calles ripiadas, soleras, pilones de agua potable y tendido eléctrico”.

En ese sentido, la constructora primero gestó estos proyectos en base a la escalabilidad de los mismos. “En Santiago, existen 216 mil terrenos de operaciones sitio que tienen más o menos la misma dimensión, que en general es de 9 por 18 metros. Si uno dice, de eso, el 10% yo lo trabajo con este tipo de programa y hago dos casas y media de promedio, tengo 54 mil casas por hacer”, explicó Gabriel Lagos Dittborn, director ejecutivo en Consolida.

Foto: Plano del “condominio familiar”. Crédito: Gentileza Consolida

Por sus características, comentó Lagos, estos terrenos se encuentran dentro del radio urbano de Santiago, lo que se traduce en que estos los habitantes de estos proyectos no quedan desarraigados de su lugar de origen y tampoco, se atomiza el núcleo familiar que ocupa este terreno. Eso, a juicio del director ejecutivo, brinda un beneficio que los proyectos tradicionales no entregan.

“Hace 60 años, estos terrenos se ubicaban en la periferia de la ciudad. Actualmente, están consolidados dentro del radio urbano, bien ubicados. Al utilizarse en estos proyectos, se regeneran sectores deteriorados porque las viviendas que existen ahí son, en su mayoría, autoconstrucciones de baja calidad. Además, se consolidan las redes familiares ya que el núcleo que habita esos terrenos continúa viviendo junto.”, dijo.

La constructora decidió partir estos proyectos en la comuna de Peñalolén, que cuenta con 12 mil terrenos de estas características y “cuenta con un potencial de 3 mil viviendas bajo estos supuestos. Para abordarlos, tenemos una estrategia territorial en la comuna y que vaya cambiando el concepto de allegamiento, que está asociado a esto de que viven familiares juntos, pero en viviendas de malas condiciones”, subrayó Lagos

Desafíos de trabajar en terrenos atomizados

Uno de los aspectos más llamativos de los condominios familiares que lleva a cabo Consolida, dice relación con el paño o ‘cancha’ donde se ejecutan las obras. Como explicó Gabriel Lagos, se trata de terrenos de 9 metros de ancho por 18 metros de fondo, ubicados generalmente en pasajes angostos y que cuentan con una serie de otros desafíos a enfrentar antes de iniciar las obras.

Desde la relación con los vecinos a los proyectos a, por ejemplo, el proceso mismo de hormigonado, limitado por el acceso mismo al lugar de la obra, son algunas de las situaciones que se debieron estudiar previo al comienzo de las obras.

Foto: Hormigonado en el sitio de la obra. Crédito: Gentileza Consolida

“En un caso, teníamos un camión telescópico para el hormigonado, pero no lo pudimos ocupar porque la manga iba a pasar por arriba de la casa del vecino del terreno y eso es muy peligroso, por lo que tuvimos que plegar el brazo. Para hormigonar, finalmente se hicieron unos tubos que llegaron directo al departamento”, contó Gabriel Lagos.

Incorporación del moldaje monolítico y uso de hormigón autocompactante

La idea de utilizar moldajes monolíticos de aluminio para la construcción de estas unidades surgió luego de los primeros pilotos, en 2018, que se fabricaron en estructura metálica. “Nos dimos cuenta que ésta no permitía generar divisiones de unidades horizontales, digamos, una losa en que pueda vivir una familia abajo y otra, arriba. ¿Qué es lo que hacíamos, entonces? Casas de tres pisos, que tenían el baño y los dormitorios en el piso superior”, recordó el director ejecutivo de Consolida.

Este esquema chocaba con una realidad del propio territorio: en casi todos los casos, en los terrenos donde se hacían los estudios vivía una familia compuesta por adultos mayores o personas con movilidad reducida, por lo que la casa de tres pisos no se ofrecía como una alternativa viable.

“Le habíamos hecho el quite al hormigón”, confesó Lagos. “Pero en la constructora decidieron trabajar con este material, ya que resultaba complejo tener un departamento en el primer piso de buena calidad con otro material”.

Para la construcción de los condominios familiares se utiliza hormigón autocompactante, algo que planteó Consolida desde un comienzo y que, en la actualidad, se usa en escaleras y muros, mientras que en las losas que separan los departamentos “se hacen con un hormigón un poco más espeso para poder nivelarlo mejor, ya que con el autocompactante nos costaba un poco más hacer ese proceso”, explicó Gabriel Lagos.

Versatilidad del moldaje monolítico en condominios familiares

Con el tipo de hormigón definido, el sistema de moldajes resultó esencial y para ello, Consolida realizó un ensayo con otro proveedor antes de llegar a los moldes de MFE, cuya representación en Chile la tiene Socomaq. En ese sentido, Lagos calificó positivamente este proceso de adaptación ya que les permitió ver aspectos como el diseño en hormigón, el tipo de enfierradura a utilizar, además de cómo aprovechar al máximo este sistema de industrialización.

En ese sentido, el uso de moldaje monolítico de aluminio está pensado dentro de una planificación que considera una obra que no se detiene, explicó Lagos, avanzando de un condominio a otro. “Con eso, tenemos un proyecto tipo que logra una economía de escala en el diseño, menos incertidumbre en las aprobaciones de los proyectos e integrar verticalmente a quienes generamos los proyectos con quienes lo construyen”, subrayó.

Respecto al moldaje monolítico que se utiliza en los condominios familiares, Erik Medina, product manager de MFE en Socomaq, puntualizó que el molde se fabricó en la planta de MFE en Malasia, con las especificaciones entregadas por Consolida, adaptándolo así a la arquitectura de un proyecto de vivienda social.

Foto: Sistema de encofrado monolítico de aluminio utilizado en el proyecto. Crédito: Gentileza Socomaq/MFE

“Ahí se ve la versatilidad del molde”, subrayó Medina. “No se trata de un moldaje especial, sino que es el mismo que se puede ver en otros proyectos como, por ejemplo, edificios de gran altura, casas, entre otros. Lo que tiene es que cuenta con la opción de modularlo o re-modularlo, utilizándolo así en cualquier segmento”.

En esa misma línea, Gabriel Lagos contó que los únicos cambios que se realizaron en el diseño del molde fueron aspectos menores. “Dependiendo del terreno, el pareo va a un costado o a otro. Según eso, la escalera tiene piezas diferentes, pero el resto es siempre lo mismo. En ese aspecto, no se cuestionó el diseño que presentamos”.

Crédito: Gentileza Socomaq/MFE

Para ello, MFE recibió por parte de Consolida los planos del proyecto y ellos lo proyectaron en un shell plan, “que es la geometría del edificio, o del proyecto donde se utilizarán los moldes, y luego el cliente lo revisa y valida. Con eso, nosotros comenzamos el proceso de fabricación del elemento”, contó Erik Medina.

Foto: Sistema de encofrado monolítico de aluminio utilizado en el proyecto. Crédito: Gentileza Socomaq/MFE

Trabajo en terrenos limitados y con residuos mínimos

Otra de las ventajas que mostró el moldaje monolítico de aluminio en estos proyectos es su maniobrabilidad, especialmente en lo que respecta a trabajar en un terreno tan limitado. “Creo que tener un moldaje monoportable o manuportable es una garantía”, puntualizó Erik Medina.

En ese sentido, destacó que con este sistema es posible trabajar en espacios confinados. “En un sistema de moldajes tradicionales, donde un esquinero pesa aproximadamente 40 kilogramos, es imposible que un operario lo traslade y que se mueva con paneles por espacios que son tan confinados, especialmente donde se ubican estos edificios, que tienen una separación mínima con la pandereta del vecino”, puntualizó Medina.

El product manager de MFE en Socomaq también resaltó las ventajas comparativas que poseen los moldajes monolíticos de aluminio en términos de residuos, al compararlos con otros sistemas constructivos, subrayando que, ya sea con moldajes artesanales o albañilería, se genera un cúmulo de residuos que, con el sistema monolítico, se ve drásticamente reducido.

Foto: Separación del encofrado monolítico de aluminio con la división del terreno vecino. Crédito: Gentileza Consolida

En esa misma línea, Gabriel Lagos explicó que, si bien la obra en sí genera residuos. “En el caso del hormigón, este genera pocos residuos porque el molde es muy preciso en términos de volumen. Lo que queda en bomba es medio metro cúbico. Entonces, manejamos dos alternativas: se puede utilizar el resto para la reparación de, por ejemplo, veredas y lo otro, es conversar con un vecino que quiera hacer un radier o algo similar, y se lo lleva”.

¿Cuál es el rendimiento del sistema en este tipo de proyectos?

Uno de los aspectos que más se destaca de los sistemas de moldajes monolíticos es su repetitividad en obra. Vale decir, que los moldajes pueden utilizarse para varias unidades en un mismo proyecto, incrementando así la productividad del mismo.

En el caso de los condominios familiares, por las características de diseño de proyecto, la idea de Consolida es que los distintos edificios avancen “como un tren”. Es decir, mientras que el proyecto A, de tres condominios, finaliza la obra gruesa, el proyecto B, de cinco condominios, comienza la construcción de los radieres para fundaciones. Así, explicó Gabriel Lagos, la obra permanece en movimiento y no se generan los retrasos que se ven en este tipo de proyectos.

Por lo mismo, Erik Medina es cauto al apuntar, por ejemplo, el número de usos que permite el moldaje en este tipo de proyecto. “Existe un tema de qué nivel de terminación se quiere obtener con el moldaje. También, el cuidado y la limpieza que se le hace al molde, además de la deformación que presentarán con el uso porque estos moldes aguantan 75 KPA de presión del hormigón y se deforman, con memoria, 1,5 mm”, comentó. De todas formas, el product manager puntualizó que el moldaje resiste 1.400 usos.

Foto: Traslado de los moldes al sitio de la obra. Crédito: Gentileza Consolida

“Por ejemplo, si el molde recibió 8 KPA, a lo mejor se moverá 2 mm y se devolverá 1,5 mm. Con eso, ya se deformó 0,5 mm y si estamos en un segmento como el de Consolida, a lo mejor no se verá reflejado en una deformación muy grande y continuará sirviendo por sobre los mil usos”, detalló.

Otro de los temas a considerar es el tiempo de hormigonado de la obra. “Nos movemos entre los 10 y los 6 días hábiles por departamento”, comentó el director ejecutivo de Consolida. Esto es decidor, ya que el moldaje monolítico de aluminio, en teoría, se aprovecha mucho mejor cuanto más repetitiva es la obra en la que se utiliza.

Esto podría incidir en, por ejemplo, en el rendimiento general del proyecto. Sin embargo, Consolida realizó la inversión y adquirió el moldaje. “De esta forma -dijo Medina- el sistema pasa a ser un activo de la constructora que le facilita el día a día para este tipo de obras que están confinadas en un espacio limitado y con una baja secuencia de hormigonado. Aún así, estos moldes también son económicamente viables para este tipo de proyectos”.

Foto: Vista general de una obra en terrenos atomizados con uso de encofrado monolítico de aluminio. Crédito: Gentileza Consolida

Aunque el rendimiento es bajo, Gabriel Lagos aspira a disminuir los tiempos de hormigonado y llegar a 5 días hábiles. “Estamos afinando detalles para lograrlo porque al final, mi limitante actual para generar unidades de vivienda es cada cuántos días puedo utilizar el moldaje, que es el recurso escaso que tengo”, explicó.

Proyecciones de los condominios familiares y el uso de moldaje monolítico

Los condominios familiares que ejecuta Consolida son edificios de tres pisos, con un departamento por piso de 60 m2. El conjunto se fabrica con hormigón armado y los grosores de los muros van desde los 10 cm a los 12 cm, cumpliendo con los estándares que poseen los proyectos de vivienda social fabricados con hormigón armado.

En la actualidad, los proyectos se desarrollan íntegramente en la comuna de Peñalolén, donde a la fecha, llevan 13 condominios familiares ya ejecutados. Estos, detalló Lagos, se distribuyen entre la población La Faena, Lo Hermida y la Viña Cousiño Macul.

“Estamos trabajando en 9 terrenos. En aprobación de permisos y con subsidios asignados, tenemos 10 terrenos más que, en el fondo, son los que comenzaremos de aquí a fin de año y estamos en proceso de trabajo con familias interesadas en estos proyectos con otros 15 terrenos en preparación”, detalló el director ejecutivo de consolida.

Sin dudas, el tinte social que posee este proyecto, en el que se privilegia la composición familiar y la renovación urbana con viviendas de alta calidad, es una de las principales razones por las que MFE, a través de Socomaq, decidió involucrarse.

Crédito: Gentileza Consolida

“La transformación de estas construcciones precarias, fabricadas principalmente con tabiques de madera y forros, y una techumbre de lata a, en un par de meses, un edificio de tres pisos con una facha espectacular, es impresionante. Tanto, que cuando le presentamos el proyecto a los dueños de MFE, ellos estuvieron de acuerdo en participar con el sistema de moldaje monolítico de aluminio”, comentó Erik Medina.

En ese sentido, el product manager contó que la participación junto a Consolida en los condominios familiares servirá además para “romper con algunos paradigmas que persisten, hasta el día de hoy, respecto al moldaje monolítico”, detallando que en la actualidad se encuentran trabajando en todos los segmentos, desde proyectos de vivienda social a edificios de gran altura, con departamentos que sobrepasan las 7 mil UF.

Por su parte, Gabriel Lagos relató que para este año, con los primeros condominios ya ejecutados y proyectos en carpeta, Consolida busca generar “un modelo logístico de operación de constructora, de levantamiento de proyectos, de definir cuál sería la escala mínima eficiente y tener parámetros para poder replicar”.

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