En este artículo técnico -publicado originalmente en el Concrete Repair Bulletin- se abordan los trabajos de reparación en un edificio de condominios en el estado de Florida, en Estados Unidos, que consistían inicialmente en la instalación de un sistema de impermeabilización, pero donde se descubrieron una serie de problemas estructurales que tuvieron que abordarse en conjunto con la reparación original, llevando a cabo un proyecto de restauración completamente distinto al planteado originalmente.
Autor: Matt Dougherty (ingeniero civil estructural de la University of Iowa, director en Walker Consultant)
Crédito: Concrete Repair Bulletin
Con un edificio de condominios de mediana altura de 40 años, existen ciertos desafíos que se deben enfrentar cuando se trata de mantener su estructura. Por años, este condominio de 7 pisos (Fig. 1) ubicado en Dunedin, Florida, en el Golfo de México, había estado lidiando con una importante intromisión de agua, especialmente con las significativas tormentas y huracanes que impactan a la costa del Golfo de Florida (Fig.2).
Buscando una solución a las filtraciones, la asociación del condominio contrató a un consultor experto en ingeniería estructural y envolvente de edificaciones, con el propósito de investigar la intrusión del agua.
Investigación y evaluación
El primer paso en la investigación de la intrusión del agua fue obtener una mejor comprensión del edificio, revisando los documentos de construcción originales y documentos de reparación previos. La estructura consiste en losas de hormigón colocado in situ, muros de mampostería de hormigón aislado (CMU, en sus siglas en inglés), fachada revestida con estuco y ventanas perforadas. Con la información de los documentos, el consultor realizó primero una evaluación visual para comparar la construcción con las condiciones existentes y determinar las potenciales rutas de las filtraciones.
Luego, se realizó un ensayo de agua en las ventanas y muros exteriores para identificar las fuentes de intrusión de agua (Fig. 3). Para las áreas donde se observó intrusión de agua durante la realización del ensayo, un contratista removió el estuco exterior para tener una mejor comprensión de las condiciones de los elementos bajo el revestimiento. Observaciones visuales identificaron la corrosión del acero de refuerzo y pernos de metal, que llevaron a la formación de fisuraciones y astillas (Fig. 4).
Fundamentado en las pruebas colectivas de agua y las observaciones exploratorias invasivas a las aperturas, las filtraciones más aparentes se provocaron por el agua que ingresaba al conjunto de la pared a través de las fisuras en el estuco exterior y en los muros CMU, viajando hacia abajo por las celdas huecas de los bloques CMU hasta alcanzar a la parte superior de la losa de piso de hormigón y goteando a lo largo de la base del muro o viajando de manera lateral a lo largo de la parte superior de la losa (bajo los materiales del piso) hacia otras grietas del piso, provocando filtraciones hacia el nivel inferior (Fig. 5).
De una forma similar, se observó que el agua también se filtró hacia las cavidades con marco metálico sobre las ventanas, dañando los marcos y contribuyendo potencialmente al ingreso del agua al interior.
Se entregaron recomendaciones de reparación al dueño, quien quiso establecer un periodo sobre los tres años para llevarlas a cabo. El alcance de las reparaciones incluyó la remoción selectiva y reemplazo del estuco existente y un sistema de impermeabilización. El consultor desarrolló documentos de construcción para la fachada impermeabilizada y ejecutó la administración de los servicios de construcción durante las reparaciones, los que incluyeron visitas al sitio y control de calidad.
Investigación y diseño complementarios
Durante la remoción del estuco existente, el contratista descubrió que el muro de bloques CMU estaba completamente sin grout ni refuerzo. Para resistir las cargas de viento prescritas por el código al momento de la construcción, el muro de bloques CMU exterior debería haber estado con grout y reforzado con acero de refuerzo.
El consultor verificó una deficiencia estructural que se remonta a la construcción original y recomendó revisar el balance de la edificación para determinar si esta condición existía en todo el condominio. Con ensayos adicionales, se determinó que este inconveniente existía en todo el edificio y ya que era un tema de integridad estructural, el consultor recomendó que se implementara un refuerzo estructural antes que se iniciaran los trabajos de impermeabilización en la fachada.
Por ello, resultó fundamental trabajar de cerca con los dueños para discutir estos asuntos que impactarían en los costos de construcción, tomándose el tiempo para explicarle a los dueños sobre los inconvenientes hallados, mostrándole los planos originales de la construcción y educándolos sobre los problemas. Es importante tomarse el tiempo para explicar “el por qué” detrás de un proyecto y los problemas que surgen, para que así, los proyectos se entiendan mejor y la importancia de implementar reparaciones
Construcción de las reparaciones
En estrecha coordinación con el contratista, el consultor diseñó reparaciones para abordar la deficiencia estructural de manera tal que minimizaran el impacto en los dueños de las unidades. Esto incluyó cortar el muro de bloques CMU en el exterior e instalar barras de refuerzo, las que se taladraron y se pegaron con epóxico arriba y abajo en la losa de hormigón (Fig. 6). Las celdas del muro CMU se rellenaron sólidamente (Fig. 7).
Estéticamente, el muro CMU reforzado era visible desde el exterior, pero como se instaló un nuevo sistema de estuco, las reparaciones se ocultaron a la vista. Luego, se instaló el nuevo sistema de estuco de aplicación directa (Fig. 8), seguido por un sistema de impermeabilización elastomérico (Fig. 9).
En el proyecto que completó la restauración del edificio de condominios Marina Place también se incluyeron la instalación de nuevos sellantes alrededor de las ventanas, reparaciones de desconchados de hormigón en los dinteles y soleras prefabricados, y las reparaciones en los muros CMU exteriores. Con una gran comunicación entre el dueño, el consultor y el contratista, todos los inconvenientes se resolvieron de manera oportuna con un impacto mínimo a los dueños de las unidades del condominio. El proyecto se completó en 2023 con un costo total de US $ 1.850.000.
Resumen
Un proyecto que comenzó como una investigación sobre intrusión de agua llevó al descubrimiento de problemas estructurales que se resolvieron con la ayuda de un ingeniero consultor y un contratista. En colaboración, el ingeniero y el contratista orquestaron un complejo proceso de restauración. El trabajo en equipo y coordinación entre el contratista y el consultor de ingeniería resultó clave para integrar perfectamente los nuevos diseños de reparación con los trabajos de construcción en curso, asegurando una mínima interrupción a las obras.
La sinergia entre el consultor, el contratista y el dueño fue fundamental en no sólo reparar los problemas inmediatos, sino también, en fortalecer a la edificación contra futuras complicaciones. Ahora, la estructura de CMU del edificio de condominios está reforzada y se instaló un nuevo sistema impermeabilizante que protegerá al edificio y a los dueños de las unidades de la intrusión de agua en el futuro.
