En la comuna de Huechuraba se construyó un interesante proyecto piloto que consideró el uso de paneles dobles prefabricados de hormigón -los que produce Baumax- para la construcción de dos obras bajo el subsidio de “Pequeño Condominio”. El uso de este sistema de construcción con hormigón industrializado resultó clave para el desarrollo de esta obra en tiempo récord.
En un contexto en el que la vivienda social demanda soluciones cada vez más eficientes y de alta calidad, un interesante proyecto que se llevó a cabo en la comuna de Huechuraba demostró que es posible reducir drásticamente los tiempos de ejecución sin sacrificar los estándares técnicos y normativos.
Uno de los principales actores de este proyecto fue la empresa Baumax que, con su sistema de paneles prefabricados de hormigón, detalló un proceso constructivo en el que destacan técnicas industrializadas -y algunos aspectos de la metodología tradicional- para edificar pequeños condominios familiares en terrenos de dimensiones reducidas.
Para el desarrollo de este tipo de vivienda social, la empresa estudió desde el concepto de la nueva tipología de unidad habitacional y la planificación hasta los desafíos logísticos, logrando así un proyecto que ofrece una solución integral respecto a cómo la industria puede transformar la construcción de viviendas sociales en Chile.
Antecedentes y planteamiento del desafío
El proyecto de “condominios familiares” que ejecutó Baumax en la comuna de Huechuraba se gestó hace aproximadamente dos años cuando, en un primer momento, desde la empresa estudiaron la posibilidad de participar en este tipo de subsidio -PC Pequeños Condominios, que entrega el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU)- como una solución industrializada.
Luego, comenta Sebastián Lüders, gerente comercial en Baumax, estuvo la participación en conjunto con E2E Chile y Fluxá Arquitectos en el reto “Vivienda Industrializada – Construir Innovando”, organizado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) en conjunto con el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), Déficit Cero y CTEC. “El modelo que utilizamos para este proyecto es el mismo que presentamos en esa ocasión”, destacó.
En 2024, la Municipalidad de Huechuraba mostró interés real en desarrollar proyectos que fuesen en la línea del desarrollo de “condominios familiares” cuya naturaleza fuese una edificación industrializada. La idea del desarrollo de estos pequeños condominios se basó en la construcción de edificaciones prefabricadas de hormigón que, además de los beneficios que tiene el uso de esta tecnología, tuvieran un impacto social específico: aliviar el largo periodo de desarraigo al que se ven sometidas las familias en proyectos sociales convencionales.
Y es que, mientras que en métodos tradicionales la ejecución de un edificio de tres pisos podría tomar de 14 a 16 meses, la propuesta de edificios prefabricados con el sistema de muros dobles de Baumax apuntó a completar la obra en tan sólo tres meses. “El proceso completo de montaje de un departamento se puede realizar en una mañana”, subrayó el gerente comercial de Baumax. Esto evidencia el impacto que tendría un proyecto de este tipo para las familias beneficiaras, que contarían con viviendas de hormigón de alto estándar en tiempos acotados.
Por otro lado, el proyecto también contempló la necesidad de adaptarse a las particularidades de terrenos urbanos con dimensiones complicadas. Los lotes, de aproximadamente 9 por 18 metros, presentan desafíos en términos de accesibilidad, presencia de cables de media tensión y limitaciones para maniobras de maquinaria pesada. La solución propuesta no sólo implicó la fabricación y el transporte de paneles prefabricados –en este caso, los paneles dobles de Baumax–, sino también la integración logística de grúas y camiones en espacios reducidos, una tarea que requirió coordinación meticulosa y planificación precisa.
La metodología híbrida: combinando lo tradicional y lo industrializado
El proyecto “pequeños condominios industrializados” destaca por su capacidad de fusionar métodos constructivos tradicionales con técnicas industriales. Inicialmente, la obra comenzó con una fase que se dedicó a lo que el vocero de Baumax denominó como la “parte social” y, en paralelo, a la tramitación documental necesaria.
La certificación del edificio como “edificación industrializada” no alcanzó a realizarse en el DITEC, por lo que, dice Lüders, esta nueva tipología de edificación “se certificó primero como un edificio ‘normal’ y en paralelo, en la misma DITEC, avanzamos con la certificación para que estuviese en la categoría de construcción industrializada”.
Esta doble vía permitió avanzar con el proyecto en la medida que completaban, justamente, los trámites de certificación del condominio familiar. En ese aspecto, la Municipalidad de Huechuraba jugó un rol protagónico como entidad patrocinante. “El municipio fue el que nos ayudó en todo este trámite”, destacó el gerente comercial de Baumax.
Una vez superado el proceso de certificación, comenzó la fase de construcción de la obra. En este punto, explica el representante de Baumax, se realizaron trabajos en terreno que incluyeron la demolición de estructuras existentes, la preparación y el acondicionamiento del espacio, y la ejecución de la fundación con hormigón in situ. “La constructora de GVR, encabezada por Gastón Valenzuela Rojo, asumió un rol crucial en el desarrollo de estas obras iniciales”, destacó.
Una vez listas esas faenas de preparación, se integraron los paneles dobles –“que en esta ocasión se transportaban ya completamente aislados para resolver el inconveniente del espacio limitado del terreno”, puntualizó Sebastián Lüders– con la losa de piso, una pre-losa, también prefabricada.
En ese sentido, el personero de Baumax subrayó que “estos son los mismos paneles que utilizamos ya sea para una casa de 20.000 UF como para un edificio de departamentos sociales”. La obra gruesa, explica, se desarrolló con el sistema de paneles prefabricados, mientras que algunos elementos, como tabiques y acabados en baños, se realizaron de manera convencional. Esta dualidad permitió combinar la rapidez y el control de calidad inherentes a la producción industrializada con la flexibilidad de adaptar ciertos procesos constructivos a las características particulares de cada obra.
Uno de los aspectos técnicos más interesantes del proyecto fue la implementación de un proceso “intercalado” en la fase de montaje. La estrategia consistió en construir simultáneamente en dos terrenos paralelos, aprovechando un montaje que intercalaba la instalación: “El lunes se montaba un departamento y el martes, otro”, mencionó Lüders. En el caso particular de los dos pequeños condominios que se erigieron como piloto, esta estrategia resultó exitosa, logrando montar la obra en el plazo total de tres meses.
Retos logísticos en terrenos con limitaciones
Si bien el proceso constructivo se distinguió por su eficiencia, los desafíos logísticos estuvieron presentes en casi todas las fases del proyecto. En uno de los terrenos, por ejemplo, la existencia de cables a una baja altura supuso un reto técnico que requirió soluciones ingeniosas para garantizar el acceso de los equipos.
Para solucionar este obstáculo, el equipo contrató una grúa de dimensiones reducidas que permitiera maniobrar en espacios estrechos. “Es como un camión, pero que en la parte de atrás trae la grúa. Al tener dimensiones más pequeñas, nos permitió meter la grúa por debajo de los cables y la grúa se operaba desde el antejardín del terreno, transportando los paneles. Se montó directo desde el camión en su posición final”, puntualizó el gerente comercial de Baumax.
Otro aspecto logístico que mereció especial atención fue la coordinación. Este modelo de construcción requería una sincronización precisa, por lo que cada movimiento, desde la movilización de la grúa hasta el despacho de camiones, debía estar programado para un día y hora exacta, ya que la obra comprendía dos terrenos situados a distancias de 500 a 1000 metros. Esta sincronización obligó a una planificación minuciosa para evitar retrasos y garantizar que cada etapa se realizara dentro del estrecho margen de tiempo pactado.
Las limitaciones del terreno no sólo impactaron en el acceso de la maquinaria, sino también significó que la instalación en terreno se efectuara con un equipo muy reducido. Según comenta Sebastián Lüders, el montaje se llevó a cabo “con tres personas” en el proceso de ensamblaje de la estructura, mientras que la obra complementaria se realizó por un grupo ampliado liderado por GVR.
Con todo, la incertidumbre en cuanto al montaje se mantuvo durante todo el proceso. “Teníamos la duda si íbamos a poder montar hasta que lo hiciéramos. Todo el proceso se vería ahí mismo y si no se podía, tendríamos que hacerlo en tradicional”, comentó el personero de Baumax. Afortunadamente, las pruebas previas de accesibilidad resultaron exitosas, lo que garantizó el éxito de todo el proceso.
Innovación técnica: paneles prefabricados y cumplimiento normativo
Uno de los sellos distintivos del proyecto fue el uso de paneles dobles prefabricados de hormigón que venían desde la fábrica de Baumax con una pequeña innovación: la aislación térmica incorporada. “Esto se debió a que, por las limitantes del terreno, no podíamos colocar la aislación en el terreno”, explicó Sebastián Lüders.
La composición de los paneles es otro aspecto que resalta en este proyecto. Como mencionó antes el vocero de Baumax, cada panel doble cuenta con un espesor de 18 centímetros -los mismos que utilizan en otros proyectos- con aislación incorporada y vienen con los espacios para conduits eléctricos, instalación de ventanas tipo termopanel y los espacios para las instalaciones sanitarias. De esta forma, puntualiza Lüders, se garantiza que las nuevas viviendas “cumplan con la nueva normativa térmica y acústica, además de tener una alta resistencia al fuego”.
La instalación se completó mediante un proceso de hormigonado escalonado: en una jornada se hormigonaba el primer piso y, luego de terminada esa faena, se avanzaba al segundo. Esta eficiencia operativa permitió que el montaje del departamento se realizara de manera casi simultánea en ambos terrenos.
Así, la obra gruesa de los departamentos de estos condominios industrializados está formada por paneles de hormigón de 18 cm de espesor con aislación ya incorporada en su alma, junto con losas -hormigonadas in situ- de 15 cm de espesor. Esto, junto a componentes como ventanas termopanel y un sistema que minimiza las infiltraciones de aire, asegura una vivienda de hormigón que cumple con toda la normativa vigente y asegura el confort y seguridad para sus residentes.
La dimensión burocrática y financiera: un obstáculo a superar
Sin dudas, el éxito de este proyecto piloto de vivienda industrializada se vio condicionado por la superación de una serie de desafíos burocráticos. Aunque la parte técnica y logística demostró que se podía alcanzar una eficiencia sin precedentes, el proceso se demoró significativamente por la complejidad en la obtención de permisos y la coordinación con entidades municipales.
Sebastián Lüders puntualiza que, pese a que el modelo de pequeño condominio se presentó en un concurso y contar con renders ya conocidos, los trámites necesarios para llevar a cabo el proyecto se prolongaron hasta casi dos años. En ese sentido, la participación activa de la municipalidad de Huechuraba resultó fundamental. “Fue el municipio el que nos ayudó con todos los trámites, en cuanto a entidad patrocinante. De hecho, el alcalde de ese entonces, Cuadrado, fue quien empujó todo”, dice el vocero de Baumax.
Esta situación ilustra claramente el dilema que enfrentan muchos proyectos en Chile: por un lado, la capacidad técnica y la innovación pueden reducir tiempos y costos de obra; por otro, los procesos burocráticos –históricamente lentos y complejos– pueden entorpecer el despliegue de soluciones que, de otro modo, transformarían la calidad de vida de miles de familias. La experiencia de esta obra, sin embargo, brinda algunas luces para replantear una gestión más ágil y coordinada entre el sector privado y las entidades públicas.
“Yo creo que aquí existe una muy buena oportunidad”, resaltó Lüders. “En el fondo, el tema es ver cómo se aceleran los procedimientos, lo que es el trámite de los permisos y todo lo relacionado con la documentación para que este tipo de proyectos puedan construirse de manera más rápida”, aseveró.
Eficiencia operativa y reducción de riesgos
Otro de los aspectos destacables del condominio industrializado es la reducción de la cantidad de personal necesario para la construcción de la obra. Con un equipo de montaje pequeño –“en algún momento, se necesitaron sólo tres personas de nuestra empresa más 10 de la constructora para montar el departamento”, recordó el gerente comercial de Baumax– se demostró que es posible mantener altos estándares de seguridad y disminuir los riesgos asociados a la obra.
“Para una constructora, hacer este tipo de proyectos de manera tradicional no es muy conveniente”, subrayó. Y es que la preparación del terreno, dadas sus limitantes, puede resultar compleja. “Montar de alguna manera la instalación de faena, mantener a un equipo de trabajo a tiempo completo, para una constructora resulta complejo. Aquí, hablamos de equipos pequeños que van de obra en obra”, comentó el ejecutivo de Baumax.
Con este modelo, se minimizan los riesgos. “Tienes poca gente, por lo que la gestión de la seguridad en obra es mucho mejor”, destacó el ejecutivo. En esa misma línea, otro de los impactos positivos que se pueden extraer de este proyecto dice relación con la productividad. De acuerdo con el gerente comercial de Baumax, con su sistema se podrían llegar a construir “diez edificios diarios” bajo el formato Pequeño Condominio, subrayando el potencial escalable del modelo, siempre que se avance en la gestión de los trámites y la sincronización de los recursos.
Impacto social: acercando la vivienda de calidad a quienes más lo necesitan
Si bien el desarrollo de esta obra permite avanzar en viviendas industrializadas de hormigón en tiempos acotados -lo que tendría impactos tanto en productividad como también, en disminuir la crisis habitacional que vive el país- el principal beneficio del proyecto, a juicio de Sebastián Lüders, es su incidencia en la vida de las familias que acceden a este subsidio.
La reducción del tiempo de ejecución –de hasta 14 meses en el sistema tradicional a tan sólo tres meses en esta modalidad industrializada– supone un avance decisivo para quienes dependen de subsidios del Estado para acceder a una vivienda con altos estándares. “Las familias no pueden creerlo”, comentó el vocero de Baumax a propósito de la reacción de los beneficiarios de estas nuevas viviendas.
Asimismo, al acortarse drásticamente los plazos de construcción, se minimiza el tiempo durante el cual las familias deben vivir en entornos provisionales o enfrentar largos periodos de reubicación, lo que no permite no sólo densificar sino también mantener los barrios ya existentes, conservando sus redes sociales y familiares. “Lo relevante es que las familias no tienen que adaptarse a otro entorno. No, ellos viven donde siempre han hecho sus vidas, sólo que ahora, en otras condiciones, con viviendas de mucho mejor calidad”, subrayó.
Este enfoque tiene también importantes repercusiones en términos de integración urbana y planificación territorial. En Baumax, comenta su gerente comercial, tienen identificados cerca de siete mil terrenos con las características para el subsidio de Pequeño Condominio, por lo que la posibilidad de escalar la solución de paneles prefabricados de hormigón e incorporarlos al desarrollo de este tipo de proyectos a futuro, es una posibilidad que desde la empresa vienen estudiando detenidamente. “Vemos un potencial de desarrollo muy grande en esta área”, aseveró.
Desafíos a considerar para los Pequeños Condominios Industrializados
Si bien el proyecto en Huechuraba se trata de un piloto, los resultados en el avance de la obra, que en cálculos de Baumax llevó tres meses desde que se prepara el terreno hasta que se realizan las terminaciones, son una muestra de lo que se puede lograr con la adopción de sistemas industrializados de hormigón para el desarrollo de viviendas sociales de alta calidad, certificadas para que cumplan con los estándares técnicos que solicita la autoridad.
Por lo mismo, Sebastián Lüders comentó que ya están en carpeta otros proyectos con estas características en otras comunas de Santiago. “En esta primera experiencia, recogemos lo que hemos aprendido en los dos terrenos donde trabajamos. Ahora, tenemos siete terrenos más en Estación Central que están en carpeta”, comentó.
Para el gerente comercial de Baumax, la idea con este tipo de proyectos -los Pequeños Condominios- apunta a estandarizar componentes. “Lo ideal -explicó- sería poder ‘estoquearnos’ con los paneles para los condominios familiares, cosa que las constructoras más pequeñas adquieran ‘kits’ que tengan nuestros paneles de hormigón, los paneles de fachada, los tabiques y el baño. Se monta todo y luego, se avanza hacia el siguiente proyecto. Así, al menos, es el modelo de negocio que la constructora GVR, con quien trabajamos en Huechuraba, tiene pensado continuar”, detalló.
Si bien Baumax ve con buenos ojos como este tipo de obras se suma a su cartera de proyectos, uno de los desafíos que ven desde la empresa de paneles prefabricados de hormigón dice relación con los permisos de obra. “El verdadero reto es la tramitación”, aseguró Sebastián Lüders. “Nosotros nos demoramos dos años, desde el día en que hablamos con la municipalidad hasta el día que construimos”.
En ese sentido, el vocero de la empresa comenta que es necesario acelerar la tramitación (la “permisología”) para que este tipo de proyectos puedan ejecutarse a la velocidad que los beneficiarios necesitan. Lüders enfatiza que, una vez superado este “cuello de botella”, se abre la posibilidad de construir a gran escala con eficiencia. “Aquí hay una oportunidad muy buena. En el fondo, el tema es ver cómo acelerar la tramitación para que estos proyectos salgan más rápido”, puntualizó.
Proyecciones a futuro de los Pequeños Condominios Industrializados
La ejecución de esta obra se trató de un piloto para Baumax, en la que analizaron aspectos como la logística y coordinación en terreno para revisar la viabilidad de un proyecto de este tipo, los resultados son alentadores. En tan sólo tres meses se logró completar la obra en dos terrenos, minimizando la intervención en el espacio, reduciendo los costos operativos y, sobre todo, acercando a las familias a la realización de una vivienda de hormigón de alta calidad dentro de plazos extraordinariamente cortos en comparación con la metodología tradicional.
Además de los beneficios en, por ejemplo, materia de productividad, el impacto positivo para los usuarios finales de estas viviendas es decidor. Al disminuir los tiempos de construcción de 14 a 3 meses, se reduce también la relocalización de los beneficiados mientras se realizan los trabajos, lo que se traduce en un beneficio social innegable. Esto, sumado a que mantenga la cohesión social de las familias beneficiadas con el barrio de toda su vida, genera estabilidad barrial y familiar, lo que, a juicio del vocero de Baumax, es uno de los grandes aportes de la construcción industrializada con hormigón en el contexto de Pequeños Condominios.
Este beneficio, apunta el gerente comercial, se enmarca dentro de una visión de desarrollo urbano sostenible, en la que las soluciones constructivas se adaptan a las necesidades reales de la población y responden de manera inmediata a las demandas del mercado.
Las proyecciones de futuro son alentadoras. Como ya mencionó Sebastián Lüders, el proyecto que se desarrolló en la comuna de Huechuraba fue sólo el piloto y en la actualidad, Baumax ya tiene en carpeta siete terrenos similares en Estación Central. Además, con el catastro de 7.000 terrenos similares a nivel nacional, apuestan a escalar esta solución. “Si nuestra solución de paneles prefabricados de hormigón funcionó en este piloto, va a funcionar en el 90% de los terrenos que existen en Chile”, puntualizó el profesional.
“Más allá del potencial, que es grande, la solución es muy buena, porque densifica ahí mismo. Las familias siguen viviendo en sus mismos barrios, pero en otras condiciones”, destacó Sebastián Lüders. Esto grafica el gran potencial de los paneles prefabricados de hormigón en el contexto del desarrollo de este tipo de vivienda: por una parte, se construyen viviendas de hormigón de alta calidad en un menor tiempo y, quizás más importante, el impacto social de este tipo de proyectos, de reafirmar el lazo de las familias con el barrio de toda su vida, pero con viviendas seguras y de alto estándar.
El camino hacia una construcción habitual basada en componentes prefabricados y alta eficiencia operativa no está exento de desafíos. La logística en terreno, la coordinación exacta de maquinaria y equipos, y la necesidad de agilizar procesos de financiamiento y permisos son obstáculos que deberán ser abordados de forma integral. Sin embargo, esta experiencia del piloto demuestra que, con voluntad y colaboración entre el sector privado y público, es posible transformar paradigmas tradicionales y abrir una nueva era en la edificación de viviendas.
