A inicios de 2024, la Municipalidad de Huechuraba anunció la construcción de 19 blocks de viviendas bajo el formato de “Pequeño Condominio”. 2 unidades piloto de estas viviendas se llevarán a cabo con el sistema de prefabricados de hormigón de la empresa Baumax, permitiendo así una reducción drástica de los tiempos de construcción, al tiempo que se entregan viviendas de hormigón, con todos los beneficios en cuanto a durabilidad, resistencia y confort térmico, acústico que posee el material.
Desde su anuncio en julio de 2022, el Plan de Emergencia Habitacional -estrategia que impulsa el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) para superar la crisis de viviendas que tiene el país- consideró una serie metodologías para acelerar la construcción de conjuntos habitacionales, incluyendo procesos industrializados, como por ejemplo, la prefabricación con hormigón, tal y como comentó Ricardo Carvajal, jefe de la División Técnica de Estudios y Fomento Habitacional (DITEC) del MINVU, en entrevista con Hormigón al Día.
Así, comenzaron una serie de iniciativas desde el mundo público destinadas a impulsar la industrialización, ya sea en términos de normativas, por ejemplo, el registro de vivienda industrializada que, en la actualidad, ya cuenta con inscritos del área del prefabricado con hormigón.
Por su parte, el sector privado también realiza sus propios proyectos. En ese sentido, el Reto Vivienda Industrializada, organizado a comienzos de 2023 por la Cámara Chilena de la Construcción junto con el apoyo de entidades como la corporación Déficit Cero, el Consejo de Construcción Industrializada (CCI), el MINVU y el Centro Tecnológico para la Innovación en la Construcción (CTEC), reunió una serie de proyectos, todos enfocados en el desarrollo de viviendas industrializadas como solución a la crisis habitacional. El consorcio conformado por Cintac, Axis y Consolida se adjudicó este concurso.
De esta forma, a inicios de 2024, la Municipalidad de Huechuraba anunció la creación de un conjunto de viviendas sociales en formato de “Pequeño Condominio”, programa del MINVU que permite la construcción de viviendas en copropiedad a familias que son dueñas del terreno. Este conjunto, destacó el alcalde de la comuna, se ejecutaría con viviendas industrializadas que Baumax instalaría en los terrenos.
Prefabricado de hormigón para viviendas en terrenos limitados
“Este modelo de vivienda industrializada que ejecutaremos en Huechuraba, es el mismo que presentamos para el Reto Vivienda Industrializada”, comentó Sebastián Lüders, gerente comercial en Baumax. Para esa ocasión, los prefabricadores forjaron un consorcio junto a E2E y Fluxá Arqtos, presentando un modelo de vivienda industrializada cuya obra gruesa completa se forma con elementos prefabricados de hormigón, sean muros (en este caso, los muros dobles de Baumax) y losas.
El profesional reveló que la Municipalidad de Huechuraba los invitó a participar en este proyecto “hace un año, cuando estaban analizando la posibilidad de ejecutar uno o varios de estos pequeños condominios y dentro de ese análisis, uno de los requisitos importante para llevar a cabo el proyecto era que fuesen módulos de hormigón, no querían módulos de material ligero”.
“Como mandante del proyecto, el municipio estableció que fuesen viviendas de hormigón, dentro de otras razones, porque querían el tema acústico (aislación acústica), el tema durabilidad (material sólido) y, especialmente, el tema fuego (ignífugo)”, subrayó.
Viabilidad de prefabricar el formato de “Pequeño Condominio”
Invitados a analizar el proyecto, desde Baumax iniciaron los estudios correspondientes para ver la viabilidad de su sistema de prefabricados de hormigón en un conjunto habitacional de estas características. Si bien es posible encontrar edificios construidos con este sistema, bajo la modalidad de los subsidios DS19 y DS49, lo requerido por el municipio presentaba otros desafíos.
“Lo primero que estudiamos fue la factibilidad logística”, dijo Sebastián Lüders. “Estamos hablando de terrenos que son pequeños y que, en su mayoría, se encuentran en pasajes o calles que son cortas y más estrechas. Entonces, obviamente meterse ahí con grúas, con camiones, no es tan fácil como en otras obras”.
De esta manera, se revisaron 20 casos, que fueron propuestos por el mandante. “De estos 20 casos, vimos que en 19 de ellos el proyecto de Pequeño Condominio Industrializado era factible desde la logística. Si bien existen algunas complejidades, descubrimos que podíamos acceder a estos terrenos con una grúa y también, se podían enviar camiones más cortos por los pasajes, entre otras soluciones”, explicó el profesional.
Otro punto que se analizó fue su eficiencia en costo. En ese aspecto, hubo varios elementos a favor para industrializar este tipo de vivienda social. “Primero, no se debe comprar el terreno, que eso de por sí es importante. Lo otro, es que este un programa que cuenta con recursos: entre habilitación, demolición y construcción, da un total de casi 1.800 UF por unidad”, detalló.
Ventajas comparativas del sistema de prefabricados de hormigón
Una vez realizados los estudios de viabilidad del sistema de prefabricados de hormigón, el representante de Baumax contó que “trabajamos con la Municipalidad para certificar este “pequeño condominio industrializado” y así, poder utilizarlo sin tener que ingresar permiso ni recepción”. Este proceso, dijo, llevó alrededor de un año completo de desarrollo. “Lo certificamos el 6 de diciembre de 2023”, puntualizó.
Para Sebastián Lüders, el programa de microerradicación o de “Pequeños Condominios” era uno que estaba en el radar de Baumax para evaluar los beneficios de su sistema de prefabricados de hormigón. “Es un programa que, al menos yo, lo tenía siempre visto. Me gusta mucho ya que la gente queda en la zona donde vive y no hay que sacarla, lo que tiene mucho sentido”, destacó.
En ese sentido, el profesional comenta que la idea de prefabricar este tipo de construcción nació del análisis de proyectos de similares características, los que se ejecutan en otras comunas de la Región Metropolitana.
“Son desarrollos muy buenos, con un alto estándar de calidad, pero cuyos tiempos de construcción tienden a ser elevados. Ahí nace la idea de prefabricarlo, no solamente la obra gruesa con nuestros paneles. Este proyecto, la gracia que tiene es que es una suerte de ‘kit’ con el baño que es un pod, la tabiquería es prefabricada y la fachada, es de material liviano prefabricado. Somos varios los actores que estamos conectados y la idea es que empresas chicas puedan adquirir el kit”, destacó.
Características de este nuevo conjunto de viviendas industrializadas
El proyecto de Pequeño Condominio Industrializado Huechuraba consiste en un block de departamentos de 3 pisos, con una unidad habitacional por piso. Cada departamento tendrá 3 dormitorios, cocina-logia, estar-comedor y un baño, y su superficie total es de poco más de 56m2. Estos se emplazarán en terrenos de 9 por 18 metros, que son los que están bajo el programa de Pequeño Condominio del MINVU.
Para el caso de la obra gruesa, tanto los muros -en este caso, la tecnología de muro doble- como de losas se prefabricarán en planta. “Es el mismo panel de siempre”, explicó Sebastián Lüders. “La gran gracia es que está todo listo y diseñado. Se trata de un producto estándar, algo que nunca habíamos tenido, lo que nos permitiría incluso tener unidades en stock”, agregó.
Este proceso de estandarización del conjunto permitiría, por ejemplo, utilizarlo en otros terrenos con dimensiones limitadas. “Para este tipo de construcción, el edificio es el mismo. Lo único que cambia es el emplazamiento”, explicó. En esa misma línea, el vocero de Baumax detalló que el proceso de montaje es similar a cualquier otro de sus proyectos. “El hormigón se deja a la vista, se hacen las instalaciones y se hormigonan los rellenos, que es lo típico que se hace con nosotros”.
No obstante, el panel doble prefabricado de Baumax para este proyecto sí cuenta con un cambio: la incorporación de la aislación térmica. “Al tener restricciones de movimientos por las dimensiones del terreno, decidimos que el muro doble tenga ya la aislación térmica instalada”, comentó el profesional.
Otra innovación que tendrán las unidades prefabricadas por Baumax viene en el diseño de la losa de tapa, la que también será de hormigón. “Este elemento vendrá desde fábrica ya inclinado. Lo diseñamos así para agilizar su colocación arriba, en la cubierta, sin tener que hacer un techo. Así, quedan los dos pisos separados por una losa tradicional y el tercero, con una tapa inclinada”, puntualizó.
Para Sebastián Lüders, esta “pequeña innovación” representa un avance en cuanto al diseño que permite el sistema prefabricado de Baumax. “Para nosotros, es muy fácil hacer muros diagonales, algo que en el sistema tradicional es bastante complejo”, destacó.
Nuevos caminos en la industrialización con hormigón de viviendas sociales
Este nuevo desarrollo de vivienda industrializada comenzará a instalarse en los próximos meses y, según comentó el representante de Baumax, “el objetivo es que el montaje de la obra se lleve a cabo en dos meses. La idea es que la familia esté en un lugar temporal un máximo de tres meses, es decir, que mientras se monta todo el edificio, se consideren 3 meses totales desde que comienza la obra y se traslada a la familia a un hogar temporal: dos de instalación y un mes extra para terminaciones”, destacó.
Además, al contar con la certificación de la DITEC del MINVU, los Pequeños Condominios Industrializados pueden instalarse en otros terrenos de las mismas dimensiones a lo largo del país. “Se pueden instalar en todas las zonas térmicas, a excepción de las zonas G, H e I”, agregó.
“La idea -destacó- es que cada constructora pueda tomar los elementos que necesite de este ‘kit’. Es decir, que adquiera la unidad completa, con baños y tabiquería prefabricada, o que considere sólo la obra gruesa, o la obra gruesa y tabiquería, por dar un ejemplo”. En ese sentido, el diseño de la obra gruesa con paneles prefabricados de hormigón considera todos los espacios y pasadas para instalaciones eléctricas y sanitarias.
El profesional de Baumax agrega que otras municipalidades se han acercado a conversar respecto a la posibilidad de instalar este conjunto de vivienda industrializada, que en una primera etapa considera 2 torres de las 19 en carpeta.
Asimismo, comenta que Baumax posee otro edificio certificado para subsidio DS49, cuya tramitación se realizó en paralelo con la del Pequeño Condominio Industrializado. “Se trata de un edificio de 5 pisos con cuatro departamentos por torre, con un total de 20 unidades por edificio. Al ya estar certificado, se puede utilizar en todo Chile y tiene todo desarrollado: alcantarillado, agua, electricidad, ya está cubicado, lo que ayuda mucho a hacer los procesos más rápidos”, agregó.
Respecto a los Pequeños Condominios Industrializados, el de Huechuraba será el primer del país industrializado y, como mencionaba el profesional de Baumax, desde otros municipios mostraron interés en este proyecto. Por otra parte, se instalará un proyecto Edificio Tipo Baumax DS49 en la comuna de Quilicura, cuyas obras debiesen partir ya en el mes abril.
