Para Guillermo Schenone Ferazzi, la idea de formar una empresa que abordara la necesidad de construir más viviendas de calidad en menores tiempos fue tan fuerte, que incluso dejó su participación como gerente corporativo en importantes actores del sector, convencido que este es el camino. De esta manera se gesta ETERNA Modular Building y, al parecer, el tiempo le está dando la razón.
De acuerdo con las cifras que presentó el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) en mayo de 2024, además de los datos obtenidos a través de la encuesta Casen 2022, el denominado Déficit Habitacional Cuantitativo, es decir, la cantidad de viviendas irrecuperables, núcleos hacinados y viviendas con hacinamiento no ampliable es de un total de 555.046 viviendas.
A esa cifra se debe agregar un total de 1.263.576 viviendas en el denominado déficit cualitativo, que corresponde a unidades habitacionales que requieren de mejoras, ampliación y acceso a servicios básicos.
Esta cifra -que todo indica, continuará aumentando- llevó al Minvu a desarrollar el Plan de Emergencia Habitacional que, precisamente, busca abordar este déficit mediante una serie de estrategias que impulsen el desarrollo de unidades habitacionales de forma acelerada, a través de los distintos subsidios que entrega el ministerio.
Una de estas estrategias es la construcción industrializada. En ese sentido, desde el ministerio desarrollaron una serie de herramientas con la misión de fomentar la industrialización y así, cumplir con el objetivo del Plan de Emergencia Habitacional, que es la entrega de 260.000 hogares durante la actual administración y que, según cifras de la cartera, lleva un 58% de avance.
Bajo ese marco, Guillermo Schenone Ferazzi -actual CEO de ETERNA Modular Building decide, en el año 2021 y aún participando como gerente general corporativo del grupo de empresas INTEGRAL (Soinsa, Heavy Duty y DrillTech), crear ETERNA Modular Building, empresa que, a través de la construcción modular optimizada y pensada bajo un sentido social, remarca, busca precisamente abordar el déficit habitacional con unidades habitacionales de calidad en las que el hormigón y el acero son sus principales materiales.
La idea inicial: ETERNA como parte de un hub para la construcción
En un comienzo, comenta Guillermo Schenone, todo el desarrollo y el concepto de ETERNA se creó pensando en INTEGRAL, una suerte de hub que agrupa a Heavy Duty, Soinsa y DrillTech, cuya finalidad es transformarse en “líderes en el suministro de equipos y servicios complementarios para la construcción”, como mencionan en su sitio web.
En ese entonces, la experiencia de Schenone en materia de venta de grúas y de moldajes monolíticos le mostraba que el comportamiento del mercado -en términos de construcción industrializada- sería bastante similar a lo que aconteció, precisamente, con los encofrados monolíticos de aluminio, en que fueron años de estar presentes “hasta que en 2016, por las propias necesidades del sector, el moldaje monolítico se transformó en un producto estrella y pasamos de vender, no sé, de 115.000 USD anuales, al año 2018, 2019, vender 4,5 a 5 millones de dólares por año, de manera sostenida. Incluso durante la pandemia”.
En ese sentido, subrayó, “la idea inicial con ETERNA era que fuese parte de INTEGRAL como una suerte de alternativa, en el fondo, de hacer crecer a INTEGRAL porque sabía que debíamos tener esta pata industrializada, que es la que iba a crecer”.
Finalmente, la visión de los socios de ese entonces fue disímil y Guillermo Schenone decide poner fin a una relación laboral y societaria de más de 23 años para seguir su instinto, sueño y convicción en el proyecto de vivienda industrializada ETERNA.
En busca de apoyo financiero y de gestión operativa, Schenone realizó una primera ronda de inversión en donde KAWEN (aceleradora de negocios del grupo de Empresas ECOMAC) ingresa como nuevo socio de ETERNA brindando a la empresa el financiamiento necesario y experiencia de cerca de 50 años en el rubro de la construcción e inmobiliario.
Reconocer el mercado: Investigando sobre construcción modular
Con el foco puesto en el desarrollo de ETERNA, Schenone inició un tránsito constante para que esta nueva empresa, con foco en la construcción industrializada, estuviese a la vanguardia en cuanto a innovación tecnológica para así, desarrollar viviendas modulares industrializadas de alta calidad.
Los primeros pasos que realizó el CEO de la empresa fue investigar la tecnología vinculada a la construcción modular. Para ello, realizó viajes a Asia, Europa y a otros países para ver el estado del arte en lo relacionado a este tipo de construcción industrializada. Con ese conocimiento, y apostando por fuertemente por el I+D del proceso a través de lo que se denominó como ETERNA Lab, se instaló una planta automatizada en el sector de Lampa donde se inició el bosquejo de los primeros modelos, antes de comenzar con la producción del “core” de ETERNA: la vivienda social.
Si bien esos primeros modelos de vivienda modular industrializada fueron unidades de alto valor (“porque tenía que hacer andar el proyecto y probar el producto para poder financiarlo”, dijo), Schenone es enfático: “nuestro concepto, y esto es súper real, es el sentido social. En la actualidad, todos los proyectos que estamos estudiando a escala son sociales. Hoy en día, no tenemos ningún proyecto de venta privada en nuestro scope, a pesar de que la mayor demanda es de privados”, aseguró.
En ese sentido, ¿qué te llevó a orientar a ETERNA hacia la vivienda social?
-Nuestro concepto, y por el cual nace nuestra empresa, es cambiar la forma en que estamos dándoles viviendas a las personas, sobre todo a las que más lo necesitan. Entregar más viviendas, de mejor calidad y bajo un nuevo modelo de negocio, es él objetivo. Nos han ofrecido participar en proyectos privados, pero siempre recalco que cuando ya esté con fábrica produciendo social, de ahí recién en dos, tres, cuatro años más, nos abriremos a crecer en otros rubros.
En ese sentido, el CEO de ETERNAL dice que el modelo se desarrolló “al revés” de lo que actualmente ofrece el panorama actual en materia de vivienda industrializada, donde algunos actores tuvieron que modificar variables para ser competitivos a escala de vivienda social. “Nosotros trabajamos con ingeniería inversa, en donde los requerimientos y precios ya están dados por el mercado, desde ahí creamos el producto y luego lo optimizamos”, explicó.
Asimismo, destaca que al ser ETERNA el fabricante, permite la incorporación de otros actores al mercado. “Al ser nosotros los que financiamos parte del proceso de un proyecto, permitimos que constructores más pequeños ingresen a proyectos más sin tener que armar e invertir en una infraestructura de obra tan abultada”, destacó.
Y si bien Schenone dice que se pueden fabricar casas de alto valor, lo cierto es que, al estar guiados bajo un concepto de sentido social, los valores de producción también se asocian a eso. “Nuestras viviendas parten desde las 15 UF el metro cuadrado y esto se puede elevar al infinito. Hemos fabricado casas de 75 UF/m2, pero ya customizadas, con iluminación que viene desde Italia, revestimientos traídos desde Japón, sistemas de aire centralizado, pero el valor base de nuestros modelos, a lo que apostamos, son a viviendas cuyo valor por metro cuadrado son 15 UF, que son nuestro objetivo principal”, remarcó.
Acero y hormigón: materiales aliados
Uno de los aspectos en los que Guillermo Schenone hace más hincapié es en la materialidad de los módulos que forman las unidades habitacionales que fabrica ETERNA. En esa línea, el CEO de la empresa explica que estos se componen de un “exoesqueleto de acero y losas de hormigón, sí y sólo sí, hormigón”, enfatizó.
Para Schenone, el uso del hormigón es fundamental. “Creemos que el uso de componentes livianos en vez de losas de hormigón, especialmente en viviendas sociales, es un error, ya que se trata de viviendas de alto tránsito, alta condensación, que además deben responder a condiciones especiales como su bajo mantenimiento, estándar acústico e impermeabilidad, entre otros”, dijo, deslizando una crítica técnica a la materialidad con la que se abordan algunas las viviendas sociales industrializadas que hoy se comercializan en el País.
Con el uso de acero y de hormigón, explica, aseguran por una parte la estabilidad estructural y garantizan la durabilidad de la vivienda. Asimismo, destaca que el uso de losas de hormigón también asegura la condición acústica de la casa. “Cuando se tienen pisos blandos, la caja de resonancia que se genera en las unidades es terrible. Por lo mismo, la aislación acústica que brinda el hormigón es fundamental para la calidad y el performance de habitabilidad de nuestros módulos”, subrayó.
¿En qué otros elementos de los módulos se utiliza hormigón?
-Las tabiquerías de nuestras viviendas son completamente customizables y los fabricamos desde hormigón prefabricado hasta una tabiquería ultra liviana. ¿Por qué usamos tabiquería personalizable? Porque nosotros trabajamos, bajo un estricto modelo de sostenibilidad y eficiencia energética, por ejemplo, una meta que nos hemos fijado es que ninguna vivienda desarrollada por ETERNA pueda bajar, sea la vivienda que sea, de la categoría A de certificación energética.
“La única forma de tener categoría A bajo las nuevas reglamentaciones, es incorporando aislación térmica en el interior de los tabiques. En ese sentido, nosotros estamos usando poliuretano, estamos usando lanas especiales, de distinta densidad, combinaciones de poliuretano con fibra, estamos utilizando distintos componentes para que ese tabique sea súper eficiente energéticamente y, además, yo pueda customizarlo, porque no es la misma aislación térmica que necesito para el norte, que tengo que aislarlo para el calor y del sol, que para el sur del país, donde tengo que captar sol y aislar del frío”, puntualizó.
El otro motivo para utilizar hormigón es el componente de seguridad, especialmente contra el fuego, como respuesta a los incendios forestales, cada vez más recurrentes en la zona centro-sur de nuestro país. “Al tener una envolvente de hormigón y elementos rígidos cementicios, nuestras unidades están preparadas para resistir las pruebas de resistencia al fuego tanto de adentro hacia afuera como de afuera hacia adentro, lo que garantiza una protección real contra posibles incendios. Hoy la normativa solo vela por las capas interiores de las viviendas, dejando la protección exterior descuidada y esto es algo que se debiera estar discutiendo a nivel normativo en el país”, aseguró.
¿Cuánto hormigón se necesita, por ejemplo, para la losa de un módulo?
-Un camión, dependiendo del tipo de módulo, hormigona entre 2 a 3 módulos y se demora aproximadamente 10 minutos por módulo, lo que significa que, en media hora, tenemos el trabajo listo y con solo un par de personas y cero desperdicio. Asimismo, dependiendo del producto, utilizamos hormigones con densidades. Y formulaciones especiales que van desde los 1.200Kg a 2.500Kg por cubo.
Este dato evidencia que, al ser un proceso totalmente controlado en fábrica, la productividad es muy alta. Asimismo, los controles de calidad en relación con el tipo de hormigón, la formulación del material y la cantidad que se necesita, obedecen a que la industrialización de todos los procesos. Así, desde la fabricación de los módulos, su hormigonado y posteriores terminaciones, todo pasa por la planta de ETERNA.
En ese sentido, Schenone destacó que “la formulación del hormigón es nuestra. Así, tenemos controlado el peso, la capacidad acústica, la capacidad energética de ese hormigón”. Asimismo, resalta que todo el proceso productivo, desde el diseño a la producción y habitabilidad de la casa que sale de la fábrica de ETERNA, es certificable, por lo que la “se alcanza la curva completa en materia de sostenibilidad”.
Llevando a la industrialización al siguiente nivel
Otro de los aspectos relevantes en torno a ETERNA y su desarrollo, menciona su CEO, es que el concepto de industrialización no sólo se refiere a la construcción de la vivienda en sí, sino que todo el proceso está automatizado, partiendo desde el diseño mismo de los módulos, la arquitectura de estos, hasta su ingeniería y cálculo. Todo, con tal de seguir el concepto que rige a esta empresa: Mejorar el acceso a la vivienda y con productos de mejor calidad para las personas.
En ese sentido, Schenone explica que en actualmente la fábrica esta produciendo la familia “X-Mod” que, como menciona anteriormente, “son módulos en base a acero, hormigón y materiales mixtos. No obstante a nivel de desarrollo de ingeniería estamos trabajando en la familia de módulos “H-Mod” que serán módulos 100% en hormigón y con características estructurales y de eficiencia energéticas únicas”.
¿Cuántos modelos de viviendas pueden lograr con estos dos tipos de módulos?
-Hasta el momento, hemos iterado en toda nuestra etapa de desarrollo cerca de 160 modelos de casa y 32 modelos de departamento. ¿Por qué? Porque tenemos un robot de arquitectura e ingeniería que trabaja en plataforma BIM 360 y tenemos todo estandarizado. Tú me pasas un proyecto y nosotros en 24, 48 horas, te entregamos un legajo de planos, no solamente arquitectura, sino también, a nivel de ingeniería estructural, de especialidades y fabricación.
“Los módulos nuestros son, básicamente, de 3m de alto x 3m de ancho (interior) y hasta los 12 metros de largo, lo que permite transportarlos en camiones convencionales sin escolta. No obstante hoy estamos fabricando módulos de 14m de largo”, comentó el CEO de ETERNA.
Respecto al transporte, comenta que también es por parte de la empresa, así como la logística, el montaje y las terminaciones on-site.
“También estamos creando un área de post-venta con manuales e instructivos para el cliente, los que permitirán enseñar a las personas a habitar su casa, a tener instructivos de ampliación, mantenimiento y toda la información que se necesita para asegurar la vida útil y performance de la unidad”.
Un aspecto para destacar es que el producto de ETERNA esta desarrollado tanto para casas como para edificios. Un ejemplo es lo que se pudo apreciar en la última edición de la feria EDIFICA, en octubre de 2024. En ese caso, lo que se exhibió fue “un edificio de estándar social DS49 de 5 pisos que se montó en ¡tan solo 8 horas!”, resaltó. “Este producto no es conceptual, es un edificio de departamentos que cumple con todos nuestros estándares de calidad y permite llegar al valor de subsidio”, enfatizó Schenone.
Otro proyecto en el que trabajan son una serie de edificios de cuatro departamentos por piso, cada departamento está compuesto por dos módulos de 3m x 9m y que pueden presentar distintas arquitecturas en mismos espacios cúbicos, esto se logra gracias a que sus módulos no requieren de los muros ni de diagonales para poder estructurarse, lo que permiten generar plantas libres y así jugar con la arquitectura del espacio.
Asimismo, destaca que los módulos son estructurales. “Podemos generar volúmenes en volado de hasta 3 metros sin diagonales y hasta 6, con diagonales. Se anclan y tienen capacidad de soportar todo, esto permite generar salientes y entrantes en volúmenes edificables de manera muy eficiente y rápida”, subrayó, lo que abre aún más las posibilidades del sistema.
El futuro de ETERNA y de la construcción industrializada
Con todo, pareciese que la adopción de los sistemas de construcción industrializados en general, y de ETERNA en particular, fuesen masivos. Sin embargo, aún no explotan. “Existe mucha resistencia aún”, subrayó Guillermo Schenone. “Si bien muchas inmobiliarias y desarrolladores de proyectos han abierto áreas de innovación dentro de sus organizaciones, las cuales presentan mucho interés en éste tipo de productos, muchas áreas de construcción ven al sistema industrializado no como un complemento o herramienta para poder acelerar los procesos constructivos, si no que como un competidor del sistema tradicional y muchos proyectos estudiados quedan en nada, debido a que la tendencia e inercia a mantener el método tradicional persevera, sobre todo justificando el argumento en un tema netamente de precio unitario, lo cual es el principal error ”.
Asimismo, a juicio del CEO de ETERNA, otro aspecto que frena la adopción temprana es el desconocimiento, aún, de los beneficios adyacentes al uso de éstas nuevas tecnologías y estos son el menor plazo, la disminución de los gastos generales de obra, el costo financiero del proyecto, el costo alternativo del retorno en plazo, la capacidad de re-customizacion de los proyectos, entre muchos otros.
Esta será una carrera de largo aliento.
-Este es un camino largo, pero nos va a ir bien. No tengo dudas que esto va a surgir porque se trata de una necesidad real y esto, no sólo en Chile, esto está comenzando de manera incipiente en todo el mundo, al mismo tiempo. Me recuerda un poco a lo que pasó con los softwares y el mundo de la digitalización en su tiempo, lo que pasó con la informática: en distintos países, al mismo tiempo, se comenzaron a desarrollar diferentes tecnologías.
En ese sentido, Guillermo Schenone explica que las dos áreas que tiene ETERNA (Factory y Lab) poseen un valor distinto. “Para mí -subraya- esta empresa vale más por el ETERNA Lab, el laboratorio de innovación, porque el I + D que desarrollamos está acá mismo”.
Prueba de ello son los distintos proyectos que ETERNA posee en carpeta, más el desarrollo de pods de baños prefabricados con losa de hormigón que, gracias a un desarrollo de arquitectura e ingeniería propios, permiten que el pods se acoplen a la losa de hormigón del proyecto, modularizando ese elemento. El ejecutivo de ETERNA comenta que estos productos ya se incorporaron a un proyecto de viviendas de alto valor (casas de entre 180 m2 a 200 m2) y que, gracias al desarrollo interno, “pasamos de 4 tipologías de baño distintas, con todos sus inconvenientes, a sólo 2 ya estandarizadas”, contó.
Para el CEO, el desarrollo tanto de ETERNA como de la construcción industrializada en general vendrá una situación similar a la que comentaba al inicio sobre los moldajes monolíticos, cuando citaba su paso como gerente corporativo en Soinsa. “Esta es una cuestión de mucho, mucho esfuerzo, que de repente va a despegar. Por lo mismo, por ahora, hay que continuar con el desarrollo, el I + D del producto, hasta que esto se dispare, pero insisto en que esto no es el futuro, es el presente de la construcción”, sentenció.
