Para Guillermo Schenone Ferazzi, la idea de formar una empresa que abordara la necesidad de construir más viviendas de calidad en menores tiempos fue tan fuerte, que incluso dejó su participación como gerente corporativo en importantes actores del sector, convencido que este es el camino. De esta manera se gesta ETERNA Modular Building y, al parecer, el tiempo le está dando la razón.
De acuerdo con las cifras que presentó el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) en mayo de 2024, además de los datos obtenidos a través de la encuesta Casen 2022, el denominado Déficit Habitacional Cuantitativo, es decir, la cantidad de viviendas irrecuperables, núcleos hacinados y viviendas con hacinamiento no ampliable es de un total de 555.046 viviendas.
A esa cifra se debe agregar un total de 1.263.576 viviendas en el denominado déficit cualitativo, que corresponde a unidades habitacionales que requieren de mejoras, ampliación y acceso a servicios básicos.
Esta cifra -que todo indica, continuará aumentando- llevó al Minvu a desarrollar el Plan de Emergencia Habitacional que, precisamente, busca abordar este déficit mediante una serie de estrategias que impulsen el desarrollo de unidades habitacionales de forma acelerada, a través de los distintos subsidios que entrega el ministerio.
Una de estas estrategias es la construcción industrializada. En ese sentido, desde el ministerio desarrollaron una serie de herramientas con la misión de fomentar la industrialización y así, cumplir con el objetivo del Plan de Emergencia Habitacional, que es la entrega de 260.000 hogares durante la actual administración y que, según cifras de la cartera, lleva un 58% de avance.
Bajo ese marco, Guillermo Schenone Ferazzi -actual CEO de ETERNA Modular Building- decide, en el año 2018 y aún participando como gerente general en Heavy Duty, además de tener participación mayoritaria en Soinsa, crear ETERNA Modular Building, empresa que, a través de la construcción modular optimizada y pensada bajo un sentido social, remarca, busca precisamente abordar el déficit habitacional con unidades habitacionales de calidad en las que el hormigón y el acero son sus principales materiales.
La idea inicial: ETERNA como parte de un hub para la construcción
En un comienzo, comenta Guillermo Schenone, todo el desarrollo y el concepto de ETERNA se creó pensando en INTEGRAL, una suerte de hub que agrupa a Heavy Duty y Soinsa y cuya finalidad es transformarse en “líderes en el suministro de equipos y servicios complementarios para la construcción”, como mencionan en su sitio web.
En ese entonces, la experiencia de Schenone en materia de venta de grúas y de moldajes monolíticos le mostraba que el comportamiento del mercado -en términos de construcción industrializada- sería bastante similar a lo que aconteció, precisamente, con los encofrados monolíticos de aluminio, en que fueron años de estar presentes “hasta que en 2016, por las propias necesidades del sector, el moldaje monolítico se transformó en un producto estrella y pasamos de vender, no sé, de 115.000 USD anuales, al año 2018, 2019, vender 4,5 a 5 millones de dólares por año, de manera sostenida. Incluso durante la pandemia”.
En ese sentido, subrayó, “la idea inicial con ETERNA era que fuese parte de INTEGRAL como una suerte de alternativa, en el fondo, de hacer crecer a INTEGRA porque sabía que debíamos tener esta pata industrializada, que es la que iba a crecer”.
Finalmente, ante el resquemor de sus socios en apostar por el proyecto ETERNA, el que en ese entonces era gerente corporativo en Heavy Duty y Soinsa, decide cerrar su participación en esas empresas y dedicarse de lleno a ETERNA. “Quizás porque estamos en otras etapas de nuestras vidas, pero les dije a mis socios ‘compadre, renuncio. Creo demasiado en esto’”, recordó.
Reconocer el mercado: Investigando sobre construcción modular
Con el foco puesto en el desarrollo de ETERNA, Schenone inició un tránsito constante para que esta nueva empresa, con foco en la construcción industrializada, estuviese a la vanguardia en cuanto a innovación tecnológica para así, desarrollar viviendas modulares industrializadas de alta calidad.
Los primeros pasos que realizó el CEO de la empresa fue investigar la tecnología vinculada a la construcción modular. Para ello, realizó viajes a China y a otros países junto a sus socios para ver el estado del arte en lo relacionado a este tipo de construcción industrializada. Con ese conocimiento, y apostando por fuertemente por el I+D del proceso a través de lo que se denominó como ETERNA Lab, se instaló una planta automatizada en el sector de Lampa donde se inició el bosquejo de los primeros modelos, antes de comenzar con la producción del “core” de ETERNA: la vivienda social.
Si bien esos primeros modelos de vivienda modular industrializada fueron unidades de alto valor (“porque tenía que hacer andar el proyecto y probar el producto para poder financiarlo”, dijo), Schenone es enfático: “nuestro concepto, y esto es súper real, es el sentido social. En la actualidad, todos los proyectos que estamos estudiando a escala son sociales. Hoy en día, no tenemos ningún proyecto de venta privada en nuestro scope, a pesar de que la mayor demanda es de privados”, aseguró.
En ese sentido, ¿qué te llevó a orientar a ETERNA hacia la vivienda social?
-Nuestro concepto, mi concepto, es cambiar la forma en que estamos dándoles viviendas a las personas. Entregar más vivienda, con un nuevo concepto de negocio. Nos han ofrecido participar en proyectos privados, pero siempre recalco que cuando ya esté con fábrica produciendo social, de ahí recién en dos, tres, cuatro años más, me abro a crecer.
El CEO de ETERNA dice que el modelo se desarrolló “al revés” de lo que actualmente ofrece el panorama actual en materia de vivienda industrializada, donde algunos actores tuvieron que modificar variables para ser competitivos a escala de vivienda social. “Nosotros tenemos un equipo de trabajo que es bien pequeño, pensando en crecer en este segmento”, explicó.
Asimismo, destaca que al ser ETERNA el fabricante, permite la incorporación de otros actores al mercado. “Al ser nosotros los que financiamos, permitimos que constructores más pequeños ingresen con productos más grandes a los proyectos de este tipo. Así, no tienes que armar una constructora específica para hacer todo”, destacó.
Y si bien Schenone dice que se fabrican casas de alto valor, lo cierto es que, al estar guiados bajo un concepto de sentido social, los valores de producción también se asocian a eso. “Nuestras viviendas parten desde las 15 UF el metro cuadrado y esto se puede elevar al infinito. Hemos fabricado casas de 75 UF/m2, pero ya customizadas, con iluminación que viene desde Italia, revestimientos traídos desde Japón, sistemas de aire centralizado, pero el valor base de nuestros modelos, a lo que apostamos, son a viviendas cuyo valor por metro cuadrado son 15 UF, que son nuestro objetivo principal”, remarcó.
Acero y hormigón: materiales aliados
Uno de los aspectos en los que Guillermo Schenone hace más hincapié es en lo módulos que forman las unidades habitacionales que fabrica ETERNA. En esa línea, el CEO de la empresa explica que estos se componen de un “exoesqueleto de acero y losas de hormigón, sí y sólo sí, hormigón”, enfatizó.
Para Schenone, el uso del hormigón es fundamental. “Creemos que el uso de componentes livianos en vez de losas de hormigón, especialmente en viviendas sociales, es un error por parte del ministerio, ya que se trata de viviendas de alto tránsito, alta condensación, que además deben responder a condiciones especiales como su bajo mantenimiento”, dijo, deslizando una crítica a la materialidad con la que se abordan las viviendas sociales.
Con el uso de acero y de hormigón, explica, aseguran por una parte la estabilidad estructural y garantizan la durabilidad de la vivienda. Asimismo, destaca que el uso de losas de hormigón también asegura la condición acústica de la casa. “Cuando se tienen pisos blandos, la caja de resonancia que se genera en las unidades es terrible. Por lo mismo, la aislación acústica que brinda el hormigón es fundamental para la calidad de nuestros módulos”, subrayó.
¿En qué otros elementos de los módulos se utiliza hormigón?
-Las tabiquerías de nuestras viviendas son completamente customizables y las fabricamos desde hormigón hasta una tabiquería ultra mega liviana. ¿Por qué usamos tabiquería personalizable? Porque nosotros trabajamos, como concepto ETERNA, que nuestro de acuerdo con nuestro indicador de sostenibilidad, ninguna vivienda pueda bajar, sea la vivienda que sea, de la categoría doble A de certificación energética.
“La única forma de tener categoría AA es metiendo aislación térmica en el interior de los tabiques. En ese sentido, nosotros estamos usando poliuretano, estamos usando lanas especiales, de distinta densidad, combinaciones de poliuretano con fibra, estamos utilizando distintos componentes para que ese tabique sea súper eficiente energéticamente y, además, yo pueda customizarlo, porque no es la misma aislación térmica que necesito para el norte, que tengo que aislarlo para el calor y del sol, que para el sur del país, donde tengo que captar sol y aislar del frío”, puntualizó.
El otro motivo para utilizar hormigón es el componente de seguridad, especialmente contra el fuego, como respuesta a los incendios forestales, cada vez más recurrentes en la zona centro-sur de nuestro país. “Al tener una envolvente de hormigón y tabiquería de hormigón, se evita que la casa se incendie tanto desde fuera hacia adentro, como de dentro hacia afuera. Y como nuestros módulos cuentan, por definición, con losas de hormigón, también se evitan los incendios desde abajo hacia arriba”, aseguró.
En ese sentido, compara el CEO de ETERNA, las viviendas de material ligero, si bien presentan las pruebas de resistencia F, lo hacen con revestimientos de otro material, lo que podría incidir en el resultado final de las mismas.
¿Cuánto hormigón se necesita, por ejemplo, para la losa de un módulo?
-Un camión, dependiendo del tipo de módulo, hormigona entre 2 a 3 módulos y se demora aproximadamente 10 minutos, lo que significa que, en media hora, tenemos el trabajo listo y con una sola persona. Asimismo, dependiendo del producto, utilizamos hormigones de 1.200 a 1.600 kilos por cubo.
Este dato evidencia que, al ser un proceso totalmente controlado en fábrica, la productividad del producto es mucho mayor. Asimismo, los controles de calidad en relación con el tipo de hormigón, la formulación del material y la cantidad que se necesita, obedecen a que la industrialización de todos los procesos. Así, desde la fabricación de los módulos, su hormigonado y posteriores terminaciones, todo pasa por la planta de ETERNA.
Así, Schenone destacó que “la formulación del hormigón en nuestra. Así, tenemos controlado el peso, la capacidad acústica, la capacidad energética de ese hormigón”. Asimismo, resalta que todo el proceso productivo, desde el diseño a la producción y habitabilidad de la casa que sale de la fábrica de ETERNA, es certificable, por lo que la “se alcanza la curva completa en materia de sostenibilidad”.
Llevando a la industrialización al siguiente nivel
Otro de los aspectos relevantes en torno a ETERNA y su desarrollo, menciona su CEO, es que el concepto de industrialización no sólo se refiere a la construcción de la vivienda en sí, sino que todo el proceso está automatizado, partiendo desde el diseño mismo de los módulos, la arquitectura de estos, hasta su ingeniería y cálculo. Todo, con tal de seguir el concepto que rige a esta empresa: viviendas sociales de mejor calidad.
Schenone explica que en la planta -cuya capacidad le permite fabricar desde viviendas de alto valor a unidades tipo DS49, como explicó antes- permite la construcción de dos tipos de módulos: el XMOD, “que es un módulo de componentes mixtos que nosotros decimos: ‘cada elemento en su lugar’, y el HMOD, que es 100% de hormigón, de ahí su nombre”, subrayó.
¿Cuántos modelos de viviendas pueden lograr con estos dos tipos de módulos?
-160 modelos de casa y 32 modelos de departamento. ¿Por qué? Porque tenemos un robot de arquitectura e ingeniería que trabaja en plataforma BIM 360 y tenemos todo estandarizado. Tú me pasas un proyecto y nosotros en 24, 48 horas, te entregamos un legajo de planos, no solamente arquitectura, sino para que puedas meterlos a ingeniería y para poder meterlos a la fábrica y que ésta produzca.
“Los módulos nuestros son, básicamente, de 3 x 3, cumplen con el alto máximo, ancho máximo y permiten, además, el transporte sin escolta hasta los 12 metros de largo, que es el normal de los módulos. Estamos desarrollando también módulos de 14 metros”, comentó el CEO de ETERNA.
Respecto al transporte, comenta que también es por parte de la empresa, así como la logística, el montaje, las especificaciones y el montaje. Incluso, el desarrollo del software es propio.
“Incluso, tenemos un área de seguridad post-venta con manuales e instructivos para el cliente, los que son enseñar a las personas a habitar su casa, a ubicar el punto que determinamos en el diseño para hacer una ampliación. El proyecto con Elemental -el estudio de arquitectura de Alejandro Aravena- contempla esos manuales para ampliar las viviendas sociales de emergencia (UHP – Unidad Habitacional Progresiva) de 36 m2 hasta 85 m2, pero con el manual y tiene que hacerlo con el manual para acceder al subsidio de autoconstrucción”, dice.
Los módulos además se pueden ensamblar para formar un edificio de 5 pisos, que es el que se pudo apreciar en la última edición de la feria EDIFICA, en octubre de 2024. En ese caso, lo que se exhibió fue un edificio de estándar social DS49, pero dice Schenone, “cumple con todos nuestros estándares de calidad y los de costo que exige el ministerio”.
En esa oportunidad, el edificio -en el que también participaron Melón y Monteacero- se montó en menos de una jornada laboral. Y Schenone detalla que, en otro proyecto en el que se encuentra trabajando, que son cuatro departamentos por piso, se cruzaron dos módulos de 3 x 9 para formar un departamento completo. “Al dejar la arquitectura libre, lo que queda es una suerte de “cajón abierto” donde yo pongo mi tabiquería. ¿Por qué podemos hacer eso? Porque nuestros módulos no tienen diagonales”, explicó.
La productividad, con este nuevo sistema constructivo modular que plantea, es fundamental. “Con 10 módulos, se puede montar un piso. Si me demoro 30 minutos en montar un módulo, significa que en cinco horas ya tengo un piso. Digamos que sea así en todo el edificio, en 10, tendría todo el proyecto listo, lo que me da una jornada de trabajo”, enfatizó.
Asimismo, destaca que los módulos son estructurales. “Yo puedo volar hasta 3 metros sin diagonales y hasta 6, con diagonales. Se anclan y tienen capacidad de soportar todo”, subrayó, lo que abre aún más las posibilidades del sistema.
El futuro de ETERNA y de la construcción industrializada
Con todo, pareciese que la adopción de los sistemas de construcción industrializados en general, y de ETERNA en particular, fuesen masivos. Sin embargo, aún no explotan. “Existe mucha resistencia aún”, subrayó Guillermo Schenone. “Acá pasa lo siguiente: los directorios de las constructoras e inmobiliarias han abierto áreas de innovación, pero finalmente cuando tú vas a la parte real, lo que hace innovación es presentarte al gerente de construcción y el gerente de construcción lleva años en una industria que aún tiene aspectos poco o nada industrializados, en el que esta metodología se entiende como cesantía y eso genera una resistencia muy potente”.
Asimismo, a juicio del CEO de ETERNA, otro tema que frena la adopción de este método es el desconocimiento por parte del usuario final de la calidad final del producto. “Trabajamos junto a Icafal en un proyecto en el sector de El Peral. 900 unidades de vivienda. Nos adjudicamos el proyecto, trabajamos, con todos los papeles y llega otra constructora, con construcción tradicional, le baja 2 UF/m2, pero extiende el proyecto de 1 año a 3 años y las personas lo aceptaron igual. ¿Por qué? Porque ‘son casas de ladrillo, sólidas, no como esas prefabricadas’”, recordó.
Se ve un panorama algo desalentador para la vivienda industrializada
-Este es un camino largo, pero nos va a ir bien. No tengo dudas que esto va a surgir porque se trata de una necesidad real y esto, no sólo en Chile, esto está comenzando de manera incipiente en todo el mundo, al mismo tiempo. Me recuerda un poco a lo que pasó con los softwares en su tiempo, lo que pasó con la informática: en distintos países, al mismo tiempo, se comenzaron a desarrollar diferentes tecnologías.
En ese sentido, Guillermo Schenone explica que las dos áreas que tiene ETERNA (Factory y Lab) poseen un valor distinto. “Para mí -subraya- esta empresa vale más por el ETERNA Lab, el laboratorio de innovación, porque el I + D que desarrollamos está acá mismo”.
Prueba de ello son los distintos proyectos que ETERNA posee en carpeta, más el desarrollo de pods de baños prefabricados con losa de hormigón que, gracias a un desarrollo de arquitectura e ingeniería propios, permiten que el pod se acople a la losa de hormigón del proyecto, modularizando ese elemento. El ejecutivo de ETERNA comenta que estos productos ya se incorporaron a un proyecto de viviendas de alto valor (casas de entre 180 m2 a 200 m2) y que, gracias al desarrollo interno, “pasamos de 4 tipologías de baño distintas, con todos sus inconvenientes, a sólo 2 ya estandarizadas”, contó.
Para el CEO, el desarrollo tanto de ETERNA como de la construcción industrializada en general vendrá una situación similar a la que comentaba al inicio sobre los moldajes monolíticos, cuando citaba su paso como gerente corporativo en Soinsa. “Esta es una cuestión de mucho, mucho esfuerzo, que de repente va a despegar. Por lo mismo, por ahora, hay que continuar con el desarrollo, el I + D del producto, hasta que esto se dispare”, sentenció.
